Gra o Emeryturę

Oszczędzaj i inwestuj, aby osiągnąć prywatną emeryturę

REIT po polsku, czyli ogranicza nas tylko wyobraźnia

Kilka dni temu na giełdzie w Warszawie odbyła się konferencja w sprawie projektu polskich REIT-ów. Przy tej okazji zastanawiano się intensywnie nad tym, czy polskie REIT-y mogłyby inwestować nie tylko w budynki komercyjne, ale także mieszkalne (można też powiedzieć: lobbowano, aby to umożliwić). Tymczasem zakres inwestycji REIT-ów na świecie jest jeszcze szerszy i nie jest jasne, dlaczego polskie spółki tego typu miałyby inwestować jedynie w nieruchomości komercyjne. Rozejrzyjmy się zatem po świecie, aby zorientować się, w co jeszcze mogłyby inwestować polskie REIT-y.

Czym są REIT-y

Przypomnijmy pokrótce, czym są REITy. Pisałem o tym w artykule “Pierwszy REIT w Polsce czy chwyt marketingowy?”, więc pozwolę sobie powtórzyć to, co napisałem wtedy:

Podstawową korzyścią z funduszy REIT funkcjonujących na świecie jest korzyść podatkowa. REITy są zwykle konstrukcją podatkową pozwalającą uniknąć podwójnego opodatkowania zysków. Forma prawna jest drugorzędna. Idea jest taka, że fundusz nieruchomości nie zapłaci podatku od osób prawnych, jeśli tylko wypłaci akcjonariuszom zdecydowaną większość zysku (np. 80% albo 90%) w formie dywidend. Dzięki temu zysk dla akcjonariuszy będzie opodatkowany tylko raz – w momencie otrzymania dywidendy. To duża korzyść w porównaniu do „zwykłej” spółki akcyjnej, której zysk jest opodatkowany dwa razy: najpierw spółka płaci CIT, a potem właściciel jeszcze raz płaci 19% podatku od dywidendy.

Dzięki wysokiej dywidendzie REIT-y działają jak lokata rentierska: wypłacają regularnie zyski, które zwykle przekraczają inflację. Dzięki dostarczaniu stałych przychodów REIT-y nadają się również świetnie na inwestycję emerytalną, tak aby uzupełniać niedostatki państwowych świadczeń. Dlatego śledzę uważnie losy polskiej ustawy o REIT-ach i dzielę się informacjami o nich z czytelnikami. O tym, że REIT-y bardzo was interesują, świadczą dwie rzeczy. Po pierwsze, mój poprzedni artykuł o REIT-ach był najczęściej czytanym wpisem w 2016 roku. Po drugie, w komentarzach pod artykułami, na Facebooku i poprzez e-mail otrzymałem już kilka pytań od czytelników na temat REIT-ów. Np. Karolina poprosiła mnie ostatnio o podpowiedź w sprawie empirycznej części pracy magisterskiej o funduszach REIT 🙂 Zaproponowałem analizę możliwego zakresu inwestycji takich funduszy. Nie ukrywam, że to właśnie e-mail od Karoliny zainspirował mnie do tego, aby usystematyzować dla Was ten temat.

Skąd się wzięły REIT-y

REIT-y wymyślili Amerykanie w latach 60-tych jako sposób finansowania nieruchomości. Co ciekawe, pierwsze REIT-y oferowały hipoteki, nie kupowały natomiast nieruchomości bezpośrednio. Dziś amerykanie nazywają tę kategorię “mortgage REIT”. Obejmuje ona firmy oferujące hipoteki, a także firmy emitujące albo kupujące papiery dłużne zabezpieczone należnościami z hipotek (mortgage-backed securities – MBS). Większość dzisiejszych REIT-ów mieści się w drugiej kategorii – “equity REIT“, obejmującej bezpośredni zakup aktywów, które mają przynosić regularny przychód.

Warto zwrócić uwagę na definicję “Real Estate”, która jest w USA bardzo szeroka. Po amerykańsku “Real Estate” oznacza “nieruchomości albo aktywa związane z nieruchomościami przynoszące przychód” (income-producing real estate or real estate-related assets). Amerykański REIT nie musi zatem kupować nieruchomości na wynajem. Może kupić cokolwiek, co przynosi regularny przychód i związane jest z nieruchomościami.

Ciekawi mogą przeczytać o wszystkich zasadach obowiązujących amerykańskie REIT-y na stronie amerykańskiej Security Commission.

Co dają REITy

REIT-y przede wszystkim kanalizują wykorzystanie oszczędności obywateli na cele uznane przez rząd za warte wsparcia (rząd motywuje do włożenia w nie pieniędzy poprzez zwolnienie podatkowe). O tym, co dały w USA, możemy przeczytać na stronie Amerykańskiego Stowarzyszenia REIT-ów (NAREIT):

Fundusze Equity REIT notowane na giełdzie posiadają ponad bilion dolarów (ang. $1 trillion) aktywów w USA, w tym ponad 50,000 nieruchomości w 50 stanach i Dystrykcie Kolumbia. Aktywa Equity REIT stanowią ponad 15% amerykańskich nieruchomości komercyjnych, a fundusze Equity REIT bezpośrednio lub pośrednio wspierają około miliona etatów w USA.

W co inwestują REIT-y

Widzimy zatem już po tym pobieżnym przeglądzie, że REIT-y mogą inwestować w całą masę różnych rzeczy. Strona Amerykańskiego Stowarzyszenia REIT (www.reit.com) jest prawdziwą kopalnią wiedzy na ten temat. Podzielmy REIT-y z grubsza zgodnie z amerykańską klasyfikacją.

Mortgage REIT

Znajdujemy tu REIT-y zajmujące się finansowaniem i inwestowaniem w nieruchomości:

– firmy pożyczkowe, które pożyczają pieniądze na zakup nieruchomości i zarabiają bezpośrednio na odsetkach od kredytobiorców

– firmy, które kupują prawo do przychodów z hipotek (np. od banku albo od firmy pożyczkowej), “opakowują je” w papiery dłużne (mortgage-backed securities) i sprzedają dalej MBS-y inwestorom. Ich zyskiem jest marża między kosztem zakupu i sprzedaży przepływów pieniężnych z hipotek

– firmy inwestycyjne kupujące obligacje zabezpieczone przychodami z hipotek (MBS). Ich zarobek pochodzi z odsetek (kuponów) od papierów dłużnych.

Nawiasem mówiąc, MBS-y odegrały poważną rolę w kryzysie finansowym 2008 roku. To właśnie na tym rynku nagle “wyparowała płynność” – z dnia na dzień inwestorzy przestali kupować takie instrumenty, ponieważ nie wiedzieli, na ile wiarygodne są stojące za nimi przepływy pieniężne. Traktuje o tym świetny film “Margin call”, którego bohaterami są pracownicy drugiego typu spośród wyżej wymienionych firm (emitenta MBS-ów). Jeśli ktoś nie widział, a interesuje się anegdotami z rynków finansowych – polecam obejrzeć nie tylko dla fabuły, ale także dla świetnych aktorów (Demi Moore, Jeremy Irons, Kevin Spacey):

Jako ciekawostkę dodajmy, że odpowiedniki MBS-ów istnieją w Polsce, choć nie są bardzo popularne. Polskie instrumenty dłużne zabezpieczone hipotekami (mortgage-backed securities) zwą się „listami zastawnymi” i emitowane są przez banki hipoteczne. Chętni mogą znaleźć takie papiery na rynku obligacyjnym GPW Catalyst.

Equity REIT

W tej kategorii mieści się to, co zwykle kojarzy się z REIT-em, czyli:

  • mieszkania na wynajem
  • biura na wynajem
  • centra handlowe

Ale także inne rodzaje nieruchomości:

  • hotele i resorty
  • domy opieki dla seniorów i niepełnosprawnych (w Polsce istnieje ogromne zapotrzebowanie na domy opieki, ale mała ich liczba sprawia, że ceny są bardzo wysokie. Jeśli ktoś z Was miałby kupę kasy do wyłożenia, to jest to biznes z dużą przyszłością. W polskim społeczeństwie jest coraz więcej starszych ludzi, poza tym w Polsce często spędzają starość Niemcy – część wraca po wypędzeniu ze względów sentymentalnych, część nie, ale dla wszystkich w Polsce jest dużo taniej niż w Niemczech)
  • akademiki dla studentów (studenci z chęcią zapłaciliby kilkaset złotych miesięcznie za zakwaterowanie w dobrym standardzie, z samodzielnym pokojem, z dostępem do kuchni i łazienki. Dziś wynajmują na spółkę duże mieszkania)
  • przestrzeń magazynowa (zarówno wielkie magazyny, jak i niewielkie schowki dla “drobnych” klientów)
  • szpitale i kliniki (takie REIT-y nie leczą ludzi, ale wynajmują pomieszczenia przeznaczone na działalność medyczną)

Są też REIT-y jeszcze bardziej kreatywne, inwestujące pieniądze w:

  • infrastrukturę telekomunikacyjną: wieże, nadajniki, kable internetowe, pomieszczenia dla dostawców telekomunkacyjnych (wynajem przestrzeni i wież na potrzeby nadajników sieci komórkowych, telewizji, bezprzewodowego internetu itp.)
  • przestrzeń reklamową przy drogach, na budynkach, w autobusach i innych środkach komunikacji, itp.
  • rurociągi, zbiorniki na gaz, porty, terminale przeładunkowe
  • centra danych (nieruchomości, w których zlokalizowane są serwery; wynajmują “przestrzeń” w internecie, nie fizycznie)
  • grunty rolne (zarobek polega na dzierżawie gruntów)
  • grunty leśne (w Stanach istnieją 4 REIT-y, które zarabiają na sprzedaży drewna z posiadanych przez siebie lasów i obrocie gruntami leśnymi).
  • więzienia, zakłady poprawcze, centra zatrzymań dla imigrantów, ośrodki pomagające byłym więźniom znaleźć pracę i utrzymać się w pierwszych miesiącach po wyjsciu na wolność (!). Istnieją REIT-y, którym rząd amerykański płaci za takie usługi
  • szkoły i centra edukacyjne
  • nieruchomości związane z rozrywką: kasyna, pola golfowe, tory narciarskie, parki wodne
  • infrastrukturę drogową. O ile wiem, nie ma takich REIT-ów w Stanach, ale w takiej formie (pod nazwą „FIBRA”) finansuje się budowę dróg i autostrad w Meksyku. Bez cienia przekąsu uważam, że wykorzystanie REIT-u do budowy dróg to naprawdę genialny pomysł – pozwala wykorzystać oszczędności obywateli dla ich własnego pożytku.

REIT-y po polsku

Projekt ustawy o polskich REIT-ach opublikowany został w listopadzie 2016 roku.

Polski REIT ma mieć nazwę “spółka rynku wynajmu nieruchomości” (s.r.w.n.). Ma być obowiązkowo spółką giełdową i na koniec każdego kwartału musi spełniać szereg warunków, w tym m.in.:

  • nie mniej niż 70% wartości bilansowej aktywów stanowią nieruchomości, udziały lub akcje spółek zależnych oraz akcje innych spółek rynku wynajmu nieruchomości;
  • nie mniej niż 70% przychodów netto ze sprzedaży pochodzi z najmu nieruchomości lub ich części, lub z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części;
  • nie mniej niż 90% zysku “z nieruchomości” (pochodzącego z najmu nieruchomości lub ich części, z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części, z odpłatnego zbycia akcji innych spółek rynku wynajmu nieruchomości, lub z dywidend wypłaconych przez spółki zależne) musi być albo wypłacone akcjonariuszom w formie dywidendy, alob przeznaczone na zakup kolejnych nieruchomości lub spółek inwestujących w nieruchomości

Jakie nieruchomości?

art. 8. Przez nieruchomości, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 4, 5, 7 i 8 oraz w art. 7, rozumie się budynki trwale związane z gruntem lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności, z wyłączeniem budynków mieszkalnych i lokali mieszkalnych.

Według projektu polskie REITy (s.r.w.n) będą mogły inwestować we wszelkie budynki nie przeznaczone do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, takie jak centra handlowe, biurowce, magazyny. Nie jest do końca jasne, jak interpretować wyłączenie “budynków mieszkalnych”, ponieważ w projekcie nie ma definicji tego terminu. Jednak wydaje się, że trzeba zastosować definicję z prawa budowlanego, według którego “budynki zamieszkania zbiorowego” stanowią kategorię odrębną od budynków mieszkalnych. Zgodnie z tą interpretację s.r.w.n. będą mogły inwestować w te pierwsze – hotele, motele, pensjonaty, domy studenckie, internaty, domy opieki itp. – ale już nie w mieszkania:

Dz.U.2015.0.1422 t.j. – Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie

par. 3 wyjaśnienie pojęć

Ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o:

4) budynku mieszkalnym – należy przez to rozumieć:

a) budynek mieszkalny wielorodzinny,

b) budynek mieszkalny jednorodzinny;

5) budynku zamieszkania zbiorowego – należy przez to rozumieć budynek przeznaczony do okresowego pobytu ludzi, w szczególności hotel, motel, pensjonat, dom wypoczynkowy, dom wycieczkowy, schronisko młodzieżowe, schronisko, internat, dom studencki, budynek koszarowy, budynek zakwaterowania na terenie zakładu karnego, aresztu śledczego, zakładu poprawczego, schroniska dla nieletnich, a także budynek do stałego pobytu ludzi, w szczególności dom dziecka, dom rencistów i dom zakonny;

Obecny projekt polskiej ustawy jest bardzo prosty w porównaniu do szerokiego zakresu inwestycji z USA i kreatywności, jaką wykazują niektóre inne kraje. Wynajem jest ciekawy, ale w pewnym sensie banalny. Do tego miałby być ograniczony do nieruchomości komercyjnych, których i tak jest w Polsce dużo.

REIT-y z mieszkaniami? A może jeszcze więcej?

Kilka dni temu pojawiły się informacje, że Ministerstwo Finansów rozważa jednak umożliwienie REIT-om inwestowania w mieszkania na wynajem:

Możliwość utworzenia REIT-ów mieszkaniowych, a nie tylko tych inwestujących w nieruchomości komercyjne – są takie plany. Ministerstwo Finansów nie wyklucza już takiego rozwiązania.

Niedopuszczenie na rynek nieskończonych inwestycji, a tylko gotowe, przynoszące przychód – tak ma być. Zakończenie prac legislacyjnych nad ustawą o REIT-ach – najpóźniej do końca 2017 roku – tak brzmi obietnica Ministerstwa Finansów.

Jak widzieliśmy powyżej, REIT-y są konstrukcją podatkową (zwalniającą firmy z podatku dochodowego), która jeśli chodzi o zakres inwestycji jest bardzo pojemna. Tylko wyobraźnia ustawodawcy ogranicza przedmiot inwestycji REIT-ów. Projekt polskiej ustawy o REIT-ach cechuje się wyobraźnią dość umiarkowaną. Chciałbym jasno zaznaczyć, że ogromem wyobraźni wykazał się ktoś, kto zdecydował, że taka konstrukcja w ogóle w Polsce powstanie. Jednak skoro już ma powstać, to liczę na to, że parlament pozwoli REIT-om inwestować w mieszkania na wynajem. Naprawdę nie rozumiem, czemu ma służyć to ograniczenie. Podobno w Polsce wciąż brakuje co najmniej 2 milionów mieszkań.

Mieszkania oferowane przez REIT-y nie będą przecież żadną konkurencją dla programu “mieszkanie plus”. Wręcz przeciwnie, poprzez zwiększenie podaży mieszkań mogą doprowadzić do zwiększenia ich dostępności i zmniejszenia czynszów – czyli celów zbieżnych z “mieszkaniem plus”. Co więcej, wydaje mi się, że program rządowy ma mimo wszystko ograniczone możliwości oddziaływania. Nawet  jeśli rząd wybuduje kilkadziesiąt tysięcy mieszkań rocznie (przy czym kilkanaście tysięcy wydaje się bardziej realne), to i tak nie zasypie “luki mieszkaniowej” w Polsce przez najbliższe pół wieku. Poszłoby dużo szybciej, gdyby wykorzystać w tym celu część z kilkuset miliardów krajowych oszczędności, które leżą odłogiem na nisko oprocentowanych depozytach w bankach.

Polskiemu ustawodawcy sugerowałbym również skorzystanie z doświadczeń Meksyku. REIT-y mogłyby i w Polsce budować drogi ekspresowe i autostrady – czemu nie? Ustawodawca musi tylko przemyśleć porządnie, które inwestycje “około nieruchomości” warte są promowania poprzez rezygnację z podatku dochodowego. Z REIT-ów da się wyciągnąć więcej, jeśli tylko się chce.

Jeśli ktoś z Was ma znajomości w ministerstwie finansów, to proszę o podrzucenie linku do mojego artykułu – może rozszerzą trochę zakres dopuszczalnych inwestycji 🙂

Złote myśli:

  • REIT-y są na świecie konstrukcją podatkową (zwalniającą firmy z podatku dochodowego), która jeśli chodzi o zakres inwestycji jest bardzo pojemna. Np. w USA z formy REIT-u korzystają firmy inwestycyjne, emitenci listów zastawnych, operatorzy więzień, właściciele gruntów rolnych i i tartaków, właściciele serwerów, itd. Tylko wyobraźnia ustawodawcy ogranicza przedmiot inwestycji REIT-ów.
  • Projekt polskiej ustawy o REIT-ach ogranicza zakres inwestycji REIT-ów do budynków komercyjnych i wyłącza budynki mieszkalne.
  • Uważam, że wyłączenie nieruchomości mieszkaniowych z dopuszczalnego zakresu inwestycji “spółek rynku wynajmu nieruchomości” jest nieracjonalne; ich dopuszczenie mogłoby znacząco wesprzeć rynek mieszkaniowy w Polsce, na którym wciąż brakuje ogromnej liczby mieszkań.
  • Doświadczenia z funkcjonowania REIT-ów w USA i innych krajach mogłyby również zainspirować do znaczącego rozszerzenia zakresu inwestycji polskich spółek tego typu – tak aby mogły wspierać również inne inwestycje uznane za wartościowe, jak np, budowę dróg.

Łatwiej i szybciej buduj prywatną emeryturę

Zapisując się na newsletter otrzymasz 10 darmowych kalkulatorów i jako pierwszy dostaniesz informacje o najnowszych artykułach. Korzystaj z podpowiedzi sprawdzonych rozwiązań, dzięki którym podejmiesz decyzję i zaczniesz budować prywatną emeryturę. Wpisz swoje imię i adres e-mail, a potem kliknij na poniższy przycisk:

Przeczytaj także:

Podziel się tym artykułem ze znajomymi! W tym celu kliknij w ikonkę po lewej stronie. Jeśli artykuł był dla Ciebie wartościowy, to bardzo proszę, abyś zostawił komentarz. A jeśli chcesz łatwiej oszczędzać czas i pieniądze, zajrzyj na stronę "Polecam".

5 Komentarze

  1. Również uważam, że warto rynek nieruchomości mieszkaniowych przyłączyć do zakresu inwestycji polskich REITów.

  2. Umożliwienie REITów do inwestowania w nieruchomości mieszkalne może rozchwiać ceny tych nieruchomości. REITy nie budują nieruchomości, a jedynie je kupują, więc pojawił by się kolejny klient, który w zależności o nastrojów by kupował lub sprzedawał nieruchomości w dużych ilościach, nie trudno zrozumieć, że szły za tym by ceny.

    • Ja bym raczej obstawiał zróżnicowanie wzrost cen: wzrost cen nowych mieszkań w dobrych i perspektywicznych lokalizacjach, stagnacja lub delikatny wzrost starszych mieszkań w dobrych miejscach, spadki cen starszych mieszkań w “złych” lokalizacjach. REIT-y raczej kupują na długie lata i trzymają zakup.

      • Co miało by spowodować spadek cen mieszkań starszych w złych lokalizacjach? Jaki wpływ, na nie, miałyby REIT-y?

        • Dzięki za komentarz. Popyt i podaż będą moim zdaniem za to odpowiadać. 🙂 Od około 15 lat buduje się coraz więcej nowych mieszkań. Duża podaż nowych mieszkań sprawia, że zmieniają się preferencje mieszkaniowe. Coraz więcej ludzi oczekuje prostego, ale dobrego standardu (nazwijmy go “standardem Ikei w nowym bloku z windą”). REIT-y będą inwestować raczej w takie właście mieszkania w centrach miast albo miejscach dobrze skomunikowanych i tym samym windować ich ceny. Na stare mieszkania na obrzeżach będzie mniej chętnych, szczególnie że wygaśnie niedługo program MDM.

          Oczywiście równie dobrze mogę strzelać kulą w płot 🙂

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie będzie opublikowany.