Polskie spółki REIT będą mogły inwestować w mieszkania, nie tylko w biura i inne nieruchomości komercyjne. Analizuję nowy projekt ustawy o spółkach rynku wynajmu nieruchomości.

A jednak mieszkania

REIT-y będą mogły inwestować w mieszkania, nie tylko w biura i inne nieruchomości komercyjne. Tak wynika z ostatniej wersji ustawy o “polskich REIT-ach”, w której przedmiot inwestycji REIT-ów zdefiniowano tak:

Przez nieruchomości rozumie się budynki trwale związane z gruntem lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Z definicji zniknęły słowa z pierwszego projektu: “z wyłączeniem budynków mieszkalnych i lokali mieszkalnych”. Zatem uwzględniono postulaty włączenia nieruchomości mieszkaniowych do zakresu dopuszczalnych inwestycji spółek rynku wynajmu nieruchomości. Sam też to postulowałem w artykule „REIT po polsku, czyli ogranicza nas tylko wyobraźnia”:

Jak widzieliśmy powyżej, REIT-y są konstrukcją podatkową (zwalniającą firmy z podatku dochodowego), która jeśli chodzi o zakres inwestycji jest bardzo pojemna. Tylko wyobraźnia ustawodawcy ogranicza przedmiot inwestycji REIT-ów. Projekt polskiej ustawy o REIT-ach cechuje się wyobraźnią dość umiarkowaną. Chciałbym jasno zaznaczyć, że ogromem wyobraźni wykazał się ktoś, kto zdecydował, że taka konstrukcja w ogóle w Polsce powstanie. Jednak skoro już ma powstać, to liczę na to, że parlament pozwoli REIT-om inwestować w mieszkania na wynajem. Naprawdę nie rozumiem, czemu ma służyć to ograniczenie. Podobno w Polsce wciąż brakuje co najmniej 2 milionów mieszkań.

Mieszkania oferowane przez REIT-y nie będą przecież żadną konkurencją dla programu “mieszkanie plus”. Wręcz przeciwnie, poprzez zwiększenie podaży mieszkań mogą doprowadzić do zwiększenia ich dostępności i zmniejszenia czynszów – czyli celów zbieżnych z “mieszkaniem plus”. Co więcej, wydaje mi się, że program rządowy ma mimo wszystko ograniczone możliwości oddziaływania. Nawet  jeśli rząd wybuduje kilkadziesiąt tysięcy mieszkań rocznie (przy czym kilkanaście tysięcy wydaje się bardziej realne), to i tak nie zasypie “luki mieszkaniowej” w Polsce przez najbliższe pół wieku. Poszłoby dużo szybciej, gdyby wykorzystać w tym celu część z kilkuset miliardów krajowych oszczędności, które leżą odłogiem na nisko oprocentowanych depozytach w bankach.

Podatek jeszcze bardziej korzystny

Inne kluczowe informacje z nowego projektu ustawy są następujące:

  • dochód spółki REIT pochodzący z najmu (i powiązanych źródeł na rynku nieruchomości) nie będzie wolny od podatku CIT, ale opodatkowany obniżoną stawką 8,5% w części, która zostanie wypłacona akcjonariuszom (podatek ma być płatny w momencie wypłaty dywidendy);
  • za to dywidenda dla akcjonariuszy będzie zwolniona z “podatku Belki”.

Obniżona stawka podatku dochodowego od osób prawnych (CIT) i brak podatku od dywidendy są zabiegiem nietypowym jak na REIT-y. Typowo REIT-y nie płacą podatku dochodowego, natomiast inwestorzy płaca standardowy podatek od dywidend. Odroczenie płatności podatku CIT do momentu wypłaty dywidendy jest nietypowe podwójnie, ponieważ wprowadza mechanizm typowy dla podatku ryczałtowego (takiego jak np. podatek od dywidend) do „zwykłego” CIT. Równie dobrze spółka mogłaby nie płacić podatku CIT, a biuro maklerskie potrącić jako płatnik obniżony, ryczałtowy podatek od dywidendy – z punktu widzenia fiskusa wynik byłby ten sam.

…ale nie dla wszystkich

Warto zwrócić uwagę, że dla typowego inwestora takie rozwiązanie jest jeszcze bardziej korzystne niż zwolnienie spółki REIT z podatku dochodowego. De facto inwestor „straci” na rzecz fiskusa 8,5% podatku od zysków spółki zamiast 19% – mniejsza o to, czy nazwiemy go dywidendą czy odroczonym CIT-em. Natomiast przy standardowym rozwiązaniu spółka nie zapłaciłaby żadnego podatku dochodowego, ale inwestor zapłaciłby 19% „podatku Belki” od dywidendy.

Jedyną grupą inwestorów, dla których to rozwiązanie będzie mniej korzystne (niż standardowe zwolnienie z CIT-u spotykane na świecie), są kupujący akcje na rachunku maklerskim w ramach planów emerytalnych (IKE, IKZE). Przy standardowym rozwiązaniu podatkowym osoba kupująca spółkę REIT poprzez rachunek emerytalny nie zapłaciłaby żadnego podatku od zysku spółki – najpierw spółka REIT byłaby zwolniona z CIT-u, a potem inwestor nie płaciłby podatku od dywidend z względu na inwestowanie poprzez rachunek emerytalny. Natomiast w proponowanym polskim rozwiązaniu inwestor zawsze „odda” fiskusowi 8,5% zysku spółki, nawet jeśli inwestuje poprzez IKE czy IKZE. Innymi słowy, inwestowanie w REIT-y poprzez IKE czy IKZE nie obniży podatku od zysków spółki w porównaniu do zakupu przez zwykły rachunek maklerski.

Co dalej?

Jestem bardzo ciekaw, jaki będzie wpływ spółek rynku wynajmu nieruchomości na ceny i zamierzam śledzić informacje w tej sprawie. Nauczyłem się już, że przewidywania trendów na rynku nieruchomości są trudne. Jest zbyt dużo zmiennych, aby przewidzieć, co się stanie z cenami zarówno w konkretnym miejscu, jak i w skali kraju.

Jeśli miałbym jednak pospekulować, to zgadywałbym, że nowe zasady wygenerują dodatkowy popyt na nieruchomości. Jak duży? W skali kraju raczej nie zmieni równowagi popytu i podaży. Jeśli w Polsce wciąż faktycznie brakuje dwóch milionów mieszkań, to nawet REIT-y na spółkę z rządowym programem „mieszkanie plus” nie zmienią tego w najbliższym czasie.

Jednak „punktowo” REIT-y mogą zaburzyć równowagę. Z jednej strony mogą doprowadzić do wzrostów cen przez to, że „ściągną” z rynku pulę mieszkań (zwiększą popyt i poprzez zakupy ograniczą podaż). Z drugiej strony REIT-y będą kupować taniej niż indywidualni kupujący ze względu na efekt skali i będą mogły sobie pozwolić na nieco niższe ceny wynajmu, a ich inwestycje i tak będą bardziej zyskowne niż ich „indywidualnych” sąsiadów.

Czy to oznacza dobry czas na kupno mieszkania na wynajem? Obstawiam, że w najlepszych lokalizacjach jak najbardziej. To właśnie tam REIT-y będą kupowały na potęgę.

Złote myśli:

  • Według ostatniej wersji projektu ustawy polskie REIT-y będą mogły inwestować w mieszkania, nie tylko w biura i inne nieruchomości komercyjne.
  • Dochód spółki REIT pochodzący z najmu (i powiązanych źródeł na rynku nieruchomości) nie będzie wolny od podatku CIT, ale opodatkowany obniżoną stawką 8,5% w części, która zostanie wypłacona akcjonariuszom (podatek ma być płatny w momencie wypłaty dywidendy). Za to dywidenda dla akcjonariuszy będzie zwolniona z “podatku Belki”.
  • Takie rozwiązanie jest korzystne dla typowego inwestora. Przy standardowym (spotykanym na świecie) rozwiązaniu spółka nie zapłaciłaby żadnego podatku dochodowego, ale inwestor zapłaciłby 19% „podatku Belki” od dywidendy. Natomiast przy polskim rozwiązaniu inwestor „straci” na rzecz fiskusa tylko 8,5% podatku od zysków spółki.
  • Inwestowanie w polskie REIT-y nie będzie się opłacać przez maklerskie konta emerytalne (IKE, IKZE). Przy standardowym rozwiązaniu podatkowym osoba kupująca spółkę REIT poprzez rachunek emerytalny nie zapłaciłaby żadnego podatku od zysku spółki – najpierw spółka byłaby zwolniona z CIT-u, a potem inwestor nie płaciłby podatku od dywidend z względu na inwestowanie poprzez rachunek emerytalny. Natomiast w proponowanym polskim rozwiązaniu inwestor zawsze „odda” fiskusowi 8,5% zysku spółki, nawet jeśli inwestuje poprzez IKE czy IKZE. Innymi słowy, inwestowanie w REIT-y poprzez IKE czy IKZE nie przyniesie żadnej korzyści podatkowej w porównaniu do zakupu przez zwykły rachunek maklerski.

Łatwiej i szybciej buduj prywatną emeryturę

Zapisując się na newsletter otrzymasz 10 darmowych kalkulatorów i jako pierwszy dostaniesz informacje o najnowszych artykułach. Korzystaj z podpowiedzi sprawdzonych rozwiązań, dzięki którym podejmiesz decyzję i zaczniesz budować prywatną emeryturę. Wpisz swoje imię i adres e-mail, a potem kliknij na poniższy przycisk:

Przeczytaj także:

Podziel się tym artykułem ze znajomymi! W tym celu kliknij w ikonkę po lewej stronie. Jeśli artykuł był dla Ciebie wartościowy, to bardzo proszę, abyś zostawił komentarz. A jeśli chcesz łatwiej oszczędzać czas i pieniądze, zajrzyj na stronę "Polecam".