10 września weszła w zycie ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Jej głównym zadaniem jest formalne przygotowanie bazy gruntów do wykorzystania w programie “mieszkanie plus”. Jednak przy okazji ustawa zmienia kilka innych ustaw, m.in. ustawę o ochronie praw lokatorów. W jej ramach pojawia się nowa kategoria najmu – “najem instytucjonalny”. Dziś analizuję, na czym taki najem polega i czym się różni od dotychczasowych przepisów. Czy osoby wynajmujące mieszkania mają się czym przejmować?

Zanim jednak przejdziemy do nowości, sprawdźmy, co się dzieje z dotychczasowymi regułami.

Najem “zwykły”

Zasady “zwykłego” najmu pozostają bez zmian.

Najem okazjonalny

Zasady najmu okazjonalnego nie zmieniają się. Poprawiono tylko jeden błąd legislacyjny – poprzednio zapis o tym, kto może prowadzić najem okazjonalny, pojawiał się dopiero w przepisie o zgłoszeniu umowy do urzędu skarbowego. Teraz zapis ten został przesunięty bezpośrednio do definicji tej umowy. Aby zawrzeć umowę najmu w formie “najmu okazjnalnego”, właściciel mieszkania musi być osobą fizyczną i nie może prowadzić działalności gospodarczej (art 19a ustawy).

Dla przypomnienia, jest kilka różnic między najmem okazjonalnym a “zwykłym” najmem, m.in. dotyczących pobieranych opłat oraz mniejszych rygorów wypowiedzenia umowy. Jednak kluczowe jest wyłączenie prawa do lokalu socjalnego (art. 14) i pomieszczenia tymczasowego (art. 25d). Przy “zwykłym” najmie sąd orzeka o prawie dłużnika (najemcy, który nie płaci albo nie chce zwolnić mieszkania) do lokalu socjalnego. Zazwyczaj sąd prawo takie przyznaje i wówczas nie można dłużnika eksmitować, dopóki gmina nie przydzieli lokalu socjalnego. A że gmina takich lokali ma zwykle niewiele, dłużnika de facto nie można się pozbyć i można co najwyżej uzyskać odszkodowanie (równowartość czynszu) od gminy.

Przy najmie okazjonalnym lokal socjalny nie jest potrzebny, ponieważ najemca sam wskazuje inny lokal, w którym może zamieszkać w razie eksmisji, i dołącza do umowy oświadczenie właściciela tego lokalu o zgodzie na “przyjęcie” najemcy. Najemca składa takie oświadczenie przed notariuszem. Gdyby najemca nie opróżnił lokalu po wygaśnięciu umowy, właściciel może skierować do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, a następnie wnioskować do komornika o eksmisję do wskazanego przez najemcę lokalu.

Najem instytucjonalny

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu mieszkalnego może być zawarta przez “osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali” (art. 19f ustawy).

Zasady są podobne od najmu okazjonalnego – najemcy po eksmisji nie przysługuje ani lokal socjalny, ani tymczasowy. Jednak w przypadku najmu okazjonalnego najemca ma gdzie mieszkać, co potwierdza oświadczenie złożone notariuszowi. Przy najmie instytucjonalnym takiego oświadczenia nie ma (art. 19f ust. 3):

Do umowy najmu instytucjonalnego lokalu załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19i ust. 3, oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje.

Eksmisja “na bruk” po zarejestrowaniu działalności gospodarczej?

Ustawodawca ewidentnie zdaje sobie sprawę z tego, że przepisy najmu są uciążliwe do właścicieli, którzy zmuszeni sa tolerować niepłacących lub niszczących lokal najemców. Zamiast jednak zracjonalizować przepisy dla wszystkich, państwo przewiduje uproszczoną ścieżkę dla jednostek realizujących rządowy program (oraz “hurtem” także dla innych przedsiębiorców). Kuriozalne jest nałożenie na osoby prywatne (nieprowadzące działalności gospodarczej w zakresie najmu lokali) większych obowiązków niż na profesjonalistów (prowadzących działalność gospodarczą w zakresie najmu lokali). Osoby prywatne podlegają wielu rygorom dotyczącym m.in. podwyżek czynszów, możliwości wypowiedzenia umowy, konieczności tolerowania niepłacących najemców. Najem okazjonalny pozwala uniknąć części z nich, pod warunkiem, że najemca ma inne miejsce, w którym może zamieszkać. Natomiast przedsiębiorcy (w tym operatorzy programu “mieszkanie plus”) tak samo unikają rygorów “zwykłej” umowy najmu, ale nie muszą się w ogóle przejmować tym, gdzie po eksmisji będą mieszkać najemcy – uproszczoną umowę mogą zawrzeć z każdym, również z osobami, które nia mają innego miejsca, w którym mogłyby mieszkać. W efekcie osoby prywatne obciążone są obowiązkiem realizowania celów publicznych (zapewnienia najemcom miejsca do zamieszkania), natomiast prowadzący działalność gospodarczą (tacy jak operatorzy programu “mieszkanie plus”) będą z tych obowiązków zwolnieni.

Ta nierównowaga jest nie tylko nieracjonalna, ale stoi w sprzeczności z założeniami programu “mieszkanie plus”. Najem długoterminowy miał być przeznaczony dla osób, których nie stać na zakup własnego mieszkania, a zatem takich, którym przy “zwykłym” najmie najprawdopodobniej należałby się lokal socjalny. Najemcy w ramach rządowego progamu to własnie te osoby, które w razie kłopotów finansowych nie będą miały gdzie mieszkać i zostaną wyeksmitowane “na bruk”.

Najem instytucjonalny dotyczy jednak nie tylko “operatorów” rządowego programu najmu. Wystarczy, aby właściciel zarejestrował jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali, aby również mógł skorzystać z takich samych przywilejów. I nagle zamiast podejmować duże ryzyko, przekazując klucze nieznajomym osobom, może poszukać tylko takich najemców, którzy zgodzą się podpisać zgodę na eksmisję na bruk w nadziei, że nie spotają ich kłopoty finansowe.

Komentarz – to nie dla mnie

Jako właściciel mieszkania na wynajem uważam, że przepisy nadmiernie uprzywilejowują najemcę względem właściciela. Właściciel mieszkania po babci uważany jest za złego kamienicznika, którego należy kontrolować w zakresie możliwych powodów wypowiedzenia umowy, wysokosci czynszu, liczby miesięcy, przez które ma tolerować niepłacącego najemcę, itd. Najemca z kolei to biedny obywatel, którego należy bronić przed kamienicznikiem, ponieważ nie ma gdzie mieszkać. Taka sytuacja miała być może miejsce u schyłku PRL-u, ale dzisiaj żyjemy w nieco innej rzeczywistości. Zasób mieszkaniowy w Polsce, choć wciąż niewystarczający, znacząco się poprawił. Ludzie są mobilni, często zmieniają miejsce zamieszkania i mogą chcieć wynajmować mieszkanie, mimo że mogliby je kupić. Są też ludzie, którzy mają swoje mieszkania albo domy, ale wynajmują lokal w innym miejscu np. ze względu na delegacje albo czasowe kontrakty. Wreszcie pojawiła się w ostatnich latach kategoria “frankowiczów”, którym wzrost wartości kredytu hipotecznego we franku szwajcarskim uniemożliwia sprzedaż starego mieszkania i wzięcie kolejnego kredytu na nowe. Jeśli takie osoby poszukują większego lokum, to mogą wynająć dla siebie większe mieszkanie, a swoje własne – mniejsze – wynająć komu innemu. Przepisy natomiast tkwią wciąż głęboko w początku lat 90-tych i nadal ledwo zauważają zróżnicowaną sytuację materialną najemców.

Jednak uważam także, że nowe przepisy o najmie instytucjonalnym są po prostu nieetyczne i popadają ze skrajności w skrajność. Dotychczas profesjonaliści prowadzący działalność gospodarczą w zakresie najmu podlegali wszystkim rygorom ustawy o ochronie praw lokatorów – z uproszczonych reguł najmu okazjonalnego mogli skorzystać jedynie prywatni wynajmujący (osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej). Teraz nagle zostali z tych rygorów zwolnieni w takim stopniu, że mogą eksmitować “na bruk”.

Oczywiście, że kusi możliwość łatwego pozbycia się najemcy w razie kłopotów. Jednak osobiście nie zamierzam korzystać z tej ścieżki. Wynika to z mojego głębokiego przekonania, że aby coś dostać, trzeba także dać coś od siebie. Forsując zasady “najmu instytucjonalnego” stawiałbym siebie w pozycji tego wyobrażonego, karykaturalnego “kamienicznika”. Spośród dostępnych możliwości najem okazjonalny w sposób najbardziej uczciwy dba o interesy obu stron najmu.

Złote myśli

  • Przy “zwykłym” najmie sąd orzeka o prawie dłużnika (najemcy, który nie płaci albo nie chce zwolnić mieszkania) do lokalu socjalnego. Zazwyczaj sąd prawo takie przyznaje i wówczas nie można dłużnika eksmitować, dopóki gmina nie przydzieli lokalu socjalnego. A że gmina takich lokali ma zwykle niewiele, dłużnika de facto nie można się pozbyć i można co najwyżej uzyskać odszkodowanie (równowartość czynszu) od gminy.
  • Przy najmie okazjonalnym lokal socjalny nie jest potrzebny, ponieważ najemca sam wskazuje inny lokal, w którym może zamieszkać w razie eksmisji, i dołącza do umowy oświadczenie właściciela tego lokalu o zgodzie na “przyjęcie” najemcy. Umowa najmu okazjonalnego nadal może być zawarta przez “osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali”.
  • Umowa najmu instytucjonalnego lokalu mieszkalnego może być zawarta przez “osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali” (art. 19f ustawy). Najemcy po eksmisji nie przysługuje ani lokal socjalny, ani tymczasowy, jednak w tym wypadku najemca nie wskazuje żadnego innego lokalu – eksmisja następuje “na bruk”.
  • Nowe przepisy o najmie instytucjonalnym są moim zdaniem nieetyczne, nieracjonalne i popadają ze skrajności w skrajność. Dotychczas profesjonaliści prowadzący działalność gospodarczą w zakresie najmu podlegali wszystkim rygorom ustawy o ochronie praw lokatorów – z uproszczonych reguł najmu okazjonalnego mogli skorzystać jedynie prywatni wynajmujący. Teraz przedsiębiorcy nagle zostali z tych rygorów zwolnieni w takim stopniu, że mogą eksmitować “na bruk”. W efekcie osoby prywatne obciążone są obowiązkiem realizowania celów publicznych (zapewnienia najemcom miejsca do zamieszkania), natomiast prowadzący działalność gospodarczą (jak operatorzy programu “mieszkanie plus”) będą z tych obowiązków zwolnieni.

Łatwiej i szybciej buduj prywatną emeryturę

Zapisując się na newsletter otrzymasz 10 darmowych kalkulatorów i jako pierwszy dostaniesz informacje o najnowszych artykułach. Korzystaj z podpowiedzi sprawdzonych rozwiązań, dzięki którym podejmiesz decyzję i zaczniesz budować prywatną emeryturę. Wpisz swoje imię i adres e-mail, a potem kliknij na poniższy przycisk:

Przeczytaj także:

Podziel się tym artykułem ze znajomymi! W tym celu kliknij w ikonkę po lewej stronie. Jeśli artykuł był dla Ciebie wartościowy, to bardzo proszę, abyś zostawił komentarz. A jeśli chcesz łatwiej oszczędzać czas i pieniądze, zajrzyj na stronę "Polecam".