Gra o Emeryturę

Oszczędzaj i inwestuj, aby osiągnąć prywatną emeryturę

Mieszkanie na wynajem jako fundusz emerytalny

W kilku miejscach wspominałem już, że interesuje mnie zarabianie na wynajmie mieszkań. Dziś opowiadam o swoich pierwszych doświadczeniach z tym tematem. Wystarczy nawet jedno takie mieszkanie, aby znacząco podnieść standard życia na emeryturze. Zamień przeprowadzkę w początek prywatnego funduszu emerytalnego!

Nasze doświadczenia z wynajmem

Nie uważam się za eksperta w dziedzinie najmu nieruchomości, ale mam w tej mierze 2,5 roku własnych doświadczeń. Po przeprowadzce do Gdyni w 2014 roku pozostawiliśmy z Kasią stare mieszkanie w Gdańsku i w ten sposób staliśmy się „mieszkanicznikami”. Możliwe, że sprzedamy w końcu stare mieszkanie i kupimy inne bliżej centrum. Wprawdzie niedawno wybudowano w jego okolicy przystanek Pomorskiej Kolei Metropolitalnej, ale jego lokalizacja nie jest genialna – znajduje się przy obwodnicy i nawet przy poprawionej komunikacji dojazd do centrum zajmuje trochę czasu. Tymczasem jednak mieszkanie wynajmuje się bez przerwy (mamy wciąż tego samego najemcę), wpływy pokrywają raty kredytu i w związku z tym nie mamy powodu, aby się go pozbywać. Dzięki temu zbieramy doświadczenia, stopniowo nadpłacamy kredyt i wynajęte mieszkanie powoli staje się „coraz bardziej nasze”.

Wynajem jako forma inwestowania

Mieszkania na wynajem uważam za świetną formę inwestowania dla przychodu i dzięki temu dobry pomysł na prywatny fundusz emerytalny. Mieszkania przynoszą stały dochód i chronią realną wartość oszczędności w warunkach inflacji. Gdy się czyta o hiperinflacji w Niemczech w latach 20-tych, spotyka się historie o ludziach, którzy tracili majątki całego życia, a nierzadko pokoleń, ponieważ zbyt dużo trzymali w banku albo bezwartościowych obligacjach skarbowych. Jednocześnie prosperowali ci, którzy mieli realne aktywa, np. ziemię rolną, zakłady produkcyjne, akcje spółek sprzedających realne towary. Właściciele mieszkań i kamienic niekoniecznie na nich zarabiali (ze względu na czynsze regulowane i bezwartościowy pieniądz, którym płacono za wynajem), ale przynajmniej przetrwali okres hiperinflacji nie tracąc majątku.

Trzeba zaznaczyć, że wynajem nieruchomości nie zawsze się sprawdza, jeśli kupujący liczy na wzrost wartości swojego zakupu. Jeśli ktoś kupił mieszkanie w okolicach 2002-2004 roku, to zapewne jego mieszkanie jest wciąż warte dwa razy więcej, niż za nie zapłacił. Ale zakupy na szczycie bańki spekulacyjnej w latach 2007-2008 skończyły się spadkami cen, których końca na razie nie widać. W sytuacji kryzysu gospodarczego i malejącego popytu mieszkanie straci na wartości, ale nigdy do zera. Podobnie w warunkach deflacji mieszkania i ziemia będą tracić nominalnie na wartości; jednak nawet wtedy powinny utrzymywać realną wartość (ponieważ za mniejszą ilość pieniędzy można więcej kupić). W związku z tym jedynym poważnym zagrożeniem przy spadku wartości nieruchomości jest zbyt wysoki kredyt hipoteczny. Gdy trzymamy kredyt na rozsądnym poziomie i systematycznie go nadpłacamy – to ryzyko jest ograniczone. Dlatego właśnie warto inwestować dla przychodu. Jeśli nasz zakup przynosi nam co miesiąc określoną kwotę, to nie musimy się przejmować tym, czy cena rynkowa naszego mieszkania wzrosła, czy spadła.

Oczywiście wynajem obciążony jest ryzykiem jak każda forma zarabiania pieniędzy. Trzeba weryfikować zdolność finansową najemców, pilnować płatności. Trzeba odrobić swoją pracę domową: nauczyć się rozliczać najem, wystawiać faktury (szczególnie jeśli naszym najemcą jest firma), naliczać podatek. Musimy też pamiętać, że jak w każdym biznesie, powinniśmy dawać coś od siebie (dostarczać wartość klientom), aby otrzymywać coś w zamian. Nie możemy być chciwymi sknerusami i czasami musimy coś dołożyć od siebie do interesu, np. wymienić zepsutą płytę grzewczą, dostawić nową szafę czy biurko. Jednak gdy już to wszystko ogarniemy, wszystko idzie z górki i zarabianie na najmie sprawia przyjemność.

Wynajem jako forma funduszu emerytalnego

Wystarczy jedno mieszkanie na wynajem (ze spłaconym kredytem mieszkaniowym), aby zauważalnie podnieść standard życia na emeryturze. Powróćmy do szacunkowych wyliczeń, które przedstawiałem w artykule „Kobieta, mężczyzna i wysokość emerytury”. Wyszło nam tam, że osoba, która przez 40 lat zarabia na etacie średnią krajową (ok. 4200 zł brutto) i przechodzi na emeryturę w wieku 65 lat, otrzyma z ZUS 1822 zł brutto, czyli 1518 zł netto miesięcznie. (Przy okazji przypominam, że osoby zapisane na newsletter otrzymują m.in. bezpłatny kalkulator, który pozwala oszacować wysokość swojej przyszłej emerytury w przeliczeniu na obecną wartość pieniądza. Zapraszam do przeprowadzenia wyliczeń w odniesieniu do własnej sytuacji – wystarczy podać e-mail i imię w formularzu poniżej albo po prawej stronie).

Słabo? Wiemy doskonale, że z ZUS nie otrzymamy zbyt wiele. To wyobraźmy sobie, że z wynajmowanego mieszkania otrzymujemy co miesiąc dodatkowe 1000-1500 zł – tyle można zarobić w Trójmieście na wynajmie mieszkania dwupokojowego, odpowiednio w starym i nowym budownictwie. Jedno takie mieszkanie może nam podnieść standard życia na emeryturze o 2/3 (dodatkowy 1 tys. zł powyżej 1,5 tys. zł) albo go podwoić (dodatkowe 1,5 tys. zł miesięcznie powyżej 1,5 tys. zł z ZUS).

A jeśli dobrze zarabiamy i inkasujemy co miesiąc dwie średnie krajowe (ok. 8400 zł)? Wtedy przy takich samych założeniach (40 lat pracy, emerytura w wieku 65 lat, zerowa inflacja w efekcie niezmienna wartość pieniądza) otrzymamy z ZUS 3643 zł brutto, czyli 2988 zł netto. Nawet wówczas dodatkowe 1-1,5 tys. zł miesięcznie jest nie do pogardzenia, ponieważ podnosi emeryturę od 1/3 do połowy powyżej 3 tys. zł z ZUS.

Zamień przeprowadzkę w początek funduszu emerytalnego

Większość moich przyjaciół, znajomych i członków rodziny przechodzi podobne etapy mieszkaniowe. Najpierw wynajmują, potem kupują małe mieszkanie, a po paru latach zaczynają się rozglądać za większym. Jeśli już się zastanawiasz nad czymś bardziej przestronnym, to bardzo Ci polecam rozważenie tego samego, co my zrobiliśmy z Kasią 3 lata temu. Zamiast sprzedawać stare mieszkanie, zaryzykowaliśmy drugi kredyt mieszkaniowy. Suma zadłużenia z obu kredytów nie wyglądała komfortowo, ale opłaciło się. Dziś jeden kredyt spłacamy „za siebie”, ale w spłacie (i nadpłacie) drugiego pomaga nam najemca. Nasza przeprowadzka zamieniła się w początek budowania funduszu emerytalnego.

Złote myśli:

  • Wynajem mieszkań bywa słabym sposobem inwestowania pod kątem wzrostu wartości. W sytuacji kryzysu gospodarczego i deflacji wartość naszej nieruchomości będzie spadać.
  • Jednak wynajem mieszkań to dobry sposób inwestowania dla przychodu – otrzymujemy porównywalną kwotę regularnie co miesiąc i nie musimy się zastanawiać, czy cena naszej nieruchomości wzrosła, czy spadła.
  • Wystarczy jedno mieszkanie na wynajem (ze spłaconym kredytem mieszkaniowym), aby zauważalnie podnieść standard życia na emeryturze.

Łatwiej i szybciej buduj prywatną emeryturę

Zapisując się na newsletter otrzymasz 10 darmowych kalkulatorów i jako pierwszy dostaniesz informacje o najnowszych artykułach. Korzystaj z podpowiedzi sprawdzonych rozwiązań, dzięki którym podejmiesz decyzję i zaczniesz budować prywatną emeryturę. Wpisz swoje imię i adres e-mail, a potem kliknij na poniższy przycisk:

Przeczytaj także:

Podziel się tym artykułem ze znajomymi! W tym celu kliknij w ikonkę po lewej stronie. Jeśli artykuł był dla Ciebie wartościowy, to bardzo proszę, abyś zostawił komentarz. A jeśli chcesz łatwiej oszczędzać czas i pieniądze, zajrzyj na stronę "Polecam".

6 Komentarze

  1. W obliczu tego co ma do zaserwowania nasz pazerny rząd przedsiębiorcom stwierdziłam że trzeba będzie przenieść działalność do Czech i wtedy bynajmniej zamiast płacenia im podatku, będę mogła te pieniążki przeznaczyć na zakup mieszkania który posłuży mi jako zabezpieczenie emerytalne. Czy nie idealne rozwiązanie?

    • Najpierw dziękuję za komentarz, zapraszam ponownie 🙂

      Ja wolę poczekać na szczegóły, zanim będę się denerwować – jak na razie większość szumnych planów naszego rządu istnieje w formie nielicznych ogólników w prezentacji w Powerpoincie i dopóki nie zostaną doprecyzowane, łatwo jest nie trafić z krytyką. Zwracam też uwagę, że dzisiaj przedsiębiorcy nie płacą wcale 19% podatku – płacą sporo więcej, bo najpierw płacą ok. 1100 zł składek, a dopiero potem 19% od zysku. Przykładowo jeśli ktoś ma 5000 zł zysku “na działalności”, to płaci: 1121 zł do ZUS, a potem 19% od pozostałych 3879 zł, czyli 737 zł. Razem ZUS + podatki wynoszą 1858 zł, czyli ok. 37% zarobku. W porównaniu z tym 40% “jednolitej daniny” nie brzmi jak dramatyczna zmiana. Jak dowiemy się więcej, na pewno to skomentuję.

      Tym niemniej Czechy istotnie zaczynają budzić zainteresowanie przedsiębiorców – ostatnio zamawialiśmy z Kasią książki przez internet i dostaliśmy paragon po czesku 🙂

  2. Ciekawe, jak od 2018 roku będzie opodatkowany wynajem nieruchomości? Czy jednolita danina zmieni obecne zasady? Cały czas jest mowa jedynie o opodatkowaniu pracy. Ja przykładowo nie pracuję na etacie i nie prowadzę działalności gospodarczej. Utrzymuję się z wynajmu nieruchomości – rozliczam go na zasadach ogólnych – 18% i opłacam samodzielnie NFZ. Ciekawe czy osoby takie jak ja będą objęte jednolitym podatkiem i przez to obciążone dodatkowymi składkami emerytalnymi, ubezpieczeniowymi i w efekcie jakiej wysokości przyjdzie nam płacić podatek?

    Pozdrawiam

    • Dziękuję za komentarz, to jest bardzo zasadna uwaga. Jeśli dochód podlega dziś składkom ZUS, to wprowadzenie jednolitej daniny może być w miarę neutralne (choć nie dla najlepiej zarabiających). Ale dla dochodów nie podlegających obecnie składkom ZUS może to być ukryta podwyżka.

      Ta sama wątpliwość dotyczy nie tylko najmu, ale i innych podstaw opodatkowania, które dziś nie podlegają “oskładkowaniu”. Np. umowy zlecenia (obecnie oskładkowana jest tylko pierwsza umowa) i umowy o dzieło (oskładkowane jedynie wyjątkowo). Ale także emerytur i rent! Od emerytur i rent potrąca się dziś jedynie składkę zdrowotną i podatek 18% (teoretycznie możliwe jest płacenie 32% podatku, ale nie słyszałem, żeby ktoś miał tak wysoką emeryturę). 40% podatek od emerytur nie byłby chyba mile widziany wśród elektoratu PiS…

      Oczywiście poczekamy na szczegóły i wtedy zobaczymy. Podejrzewam, że czeka nas jeszcze parę zwrotów akcji – jak przy podatku od hipermarketów, który niespodziewanie zmienił się w podatek od handlu internetowego. Przy najmie w razie czego pozostanie jeszcze ryczałt…

  3. W 100% zgadzam się z artykułem nieruchomości to jedna z lepszych inwestycji która znacznie podniesie standard życia na emeryturze. Sam obecnie mam część pieniędzy zainwestowane na GPW a obecnie rozglądam się za zakupem nieruchomości, oczywiście na kredyt żeby wykorzystać dźwignię finansową.

    Pozdrawiam S.

  4. Bardzo trafiony temat wpisu i świetny pomysł. Posiadanie mieszkania jako zabezpieczenia i regularnej emerytury jest bardzo dobrym pomysłem, zdecydowanie bardziej bezpiecznym niż przekazanie swoich funduszy w zarządzanie przez fundusze inwestycyjne czy inny wymysł. Tutaj faktycznie coś posiadamy, ma to wartość i ta wartość rośnie a do tego generuje nam dochody niezależnie od koniunktury na giełdzie, mieszkanie jest priorytetową potrzebą wielu osób i rodzin więc chętnych na wynajem raczej nam nie zabraknie 🙂

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie będzie opublikowany.