Gra o Emeryturę

Oszczędzaj i inwestuj, aby osiągnąć prywatną emeryturę

Koniec „mieszkań dla młodych” i co dalej?

Wspominałem już o tym, że wraz z Kasią traktujemy mieszkanie na wynajem jako fundusz emerytalny, który przyniesie nam dodatkowe dochody, gdy już zrezygnujemy z pracy. Planuję napisać o wynajmie cały cykl artykułów – jest on tak szeroki, że wystarczy na wiele tekstów. Dziś po raz pierwszy sygnalizuję ten temat. Okazja wydarzyła się na początku wakacji: do końca roku wstrzymano przyjmowanie wniosków o dofinansowanie kredytów mieszkaniowych w ramach programu “mieszkanie dla młodych”. Co to znaczy dla nas – polujących na inwestycje pod kątem prywatnej emerytury?

Komu kasa na mieszkanie?

Wspieranie budownictwa mieszkaniowego to jedno z konstytucyjnych zadań rządu. Nic dziwnego zatem, że kolejne rządy, niezależnie od swojej „barwy”, obiecują i realizują jakieś progamy, które do tego celu dążą. Tak się składa, że na stronie AMRON pojawiło się ostatnio krótkie opracowanie „Rządowe programy wspierające politykę mieszkaniową, czyli przegląd dotychczasowych rozwiązań” – zainteresowanych odsyłam tamże.

W ostatniej dekadzie mieliśmy najpierw program refinansowania części odsetek od kredytu „Rodzina na swoim”, przez niektórych zwany złośliwie „deweloper i bank na twoim”. Następnie rząd PO uruchomił program dopłat do wkładu własnego przy kredycie hipotecznym pod nazwą „mieszkanie dla młodych” (MDM). Ten program właśnie powoli się kończy, a rząd PiS zadeklarował już, że nie będzie go przedłużał i w zamian skupi się na wspieraniu tanich mieszkań na wynajem (o czym napiszę przy innej okazji).

Jak działa „Mieszkanie dla młodych”

W największym skrócie, w ramach programu „MDM” państwo rozdaje środki na dofinansowanie wkładu własnego na dom lub mieszkanie. Nie na każdy dom lub mieszkanie można dostać wsparcie – są limity ceny za metr. Kwota dofinansowania zależy od liczby dzieci i ograniczona jest do pierwszego mieszkania (z wyjątkiem rodzin posiadających min. troje dzieci).

W programie „MDM” każdy rok (do 2018 roku włacznie) ma swoją własną pulę pieniędzy. Wydaje się ją zgodnie z przewidywanym terminem sprzedaży mieszkania. Sprzedaż na rynku wtórnym (z drugiej ręki) finansowana jest „na bieżąco”, a sprzedaż od deweloperów – albo z puli bieżącego roku, albo też z pul przewidzianych na kolejne lata, zależnie od tego, kiedy ma być ukończona budowa. Z tym że tylko połowę puli przeznaczonej na dany rok można „zarezerwować” z wyprzedzeniem.

Środków dużo mniej niż chętnych

Ponieważ zainteresowanie dofinansowaniem znacznie przekracza dostępne pieniądze, całość środków przewidzianych na 2016 rok została wydana już w kwietniu. Z kolei połowa środków przewidziana na 2017 rok także została już wykorzystana, w związku z czym na początku lipca wstrzymano przyjmowanie wniosków dotyczących puli z 2017 roku:

Bank Gospodarstwa Krajowego ogłosił właśnie wstrzymanie przyjmowania wniosków z limitu na 2017 r. w ramach rządowego programu „Mieszkanie dla młodych”. (…) Limit, który został określony przez ustawodawcę na 2017 r., został wykorzystany w 50 proc. (…) Wznowienie przyjmowania wniosków nabywców o dofinansowanie wkładu własnego z  terminem wypłaty finansowego wsparcia w przyszłym roku, nastąpi od 1 stycznia 2017 r. (źródło)

W tym roku można już tylko składać wnioski dotyczące mieszkań przewidzianych do odbioru w 2018 roku. W praktyce do końca roku eliminuje to z programu rządowego rynek wtórny. Na początku przyszłego roku powinniśmy zobaczyć ostatni boom na zakup mieszkań z rynku wtórnego (do wykorzystania będzie druga połowa środków zabudżetowanych na 2017 rok, z tym że nawet tą połową trzeba będzie podzielić się z deweloperami) i deweloperskiego (do wyczerpania połowy środków z puli na 2018 rok). Pieniądze powinny się skończyć dużo wcześniej niż w tym roku – zapewne gdzieś na wiosnę. Przez większość 2017 roku nie będzie żadnych dopłat. Potem historia powtórzy się na początku 2018 roku, tyle że pieniędzy będzie jeszcze mniej i skończą się już w pierwszym kwartale 2018 roku.

A tymczasem trzeba więcej wkładu własnego

Przypominam, że zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego banki co roku podnoszą poziom wymaganego wkładu własnego przy kredycie hipotecznym. W tym roku jest to 15%, natomiast w 2017 roku będzie to już 20%. Wprawdzie istnieje kilka furtek do obejścia tego wymogu (np. posiadanie obligacji skarbowych), ale moim zdaniem ich znaczenie będzie marginalne. Będą z nich korzystać raczej osoby zamożne, które nie chcą zamrażać gotówki, a nie ci, których nie stać na wkład własny. W związku z tym w 2017 roku powinniśmy odczuć spadek popytu związany z tym, że mniej osób będzie miało uzbierany wkład własny.

Na to nałoży się mniejsze dofinansowanie wkładów własnych w programie MDM. W efekcie jeszcze bardziej wzrośnie liczba osób, których nie stać na mieszkanie, ponieważ nie mają uzbieranej dużej kwoty wkładu własnego – nawet jeśli mają solidne zarobki.

Już jest taniej

Od tej chwili cały rynek będzie odczuwał coraz bardziej gwałtowny spadek popytu kreowanego dotychczas przez programy rządowe. Już teraz, zaledwie kwartał po wyeliminowaniu MDM z rynku wtórnego, widać, że zaczynają spadać ceny na rynku wtórnym.

Tak się składa, że od jakichś trzech lat śledzę ceny mieszkań w wybranych dzielnicach Trójmiasta, korzystając z alertów w serwisach internetowych. Początkowo ustawiłem je dlatego, że szukaliśmy z Kasią mieszkania bliżej centrum i głównej arterii komunikacyjnej. A gdy już kupiliśmy nowe mieszkanie w Gdyni, pozostawiłem alerty i zerkam na nie od czasu do czasu. I tak na przykład, w jednej z dzielnic Trójmiasta pod koniec 2013 roku dwupokojowe mieszkania z rynku wtórnego były wystawiane za blisko 8 tysięcy za metr kwadratowy. Gdy ktoś wystawiał takie za 7 tys., to schodziło niemal na pniu. Potem nastąpiła pierwsza fala spadków i pod koniec 2014 roku pojawiały się już pojedyncze oferty za ok. 6,5 tys. Oferty takie zniknęły, gdy do programu „mieszkanie dla młodych” włączono rynek wtórny – ceny były znowu bliżej 7,5 tysiąca. A teraz widzę, że znowu zaczynają się pojawiać ogłoszenia z cenami ofertowymi poniżej 7 tysięcy za metr. To tylko jeden przykład szerszej tendencji.

Będzie jeszcze taniej

Za rok-dwa powinniśmy zobaczyć wyraźniejsze spadki cen mieszkań. Spaść powinny szczególnie ceny mieszkań nowych i względnie nowych (ok. 10-15-letnich), które przez dekadę były pompowane subsydiami rządowymi. Paradoksalnie, brak programu szerokich subsydiów rządowych powinien korzystnie odbić się na dostępności mieszkań dla nabywców. Trzeba wreszcie spuścić trochę powietrza z tego balona. Deweloperzy mają solidne marże i wciąż będą zarabiać, nawet jeśli obniżą ceny o kilkanaście procent.

Oficjalnie przepowiadam: za dwa lata od dzisiaj mieszkania będą tańsze. Za dwa lata proszę mnie rozliczyć za te słowa. Abyśmy precycyjnie zmierzyli wartość tej przepowiedni, możemy porównać średnie ceny mieszkań w II kwartale 2016 i 2018 roku, publikowane w „cyklicznych materiałach analitycznych NBP”.

Spodziewam się, że na rynku mieszkań oddanych do użytku w ostatniej dekadzie (od ok. 2003 roku) powinny się pojawiać szczególnie dobre okazje cenowe. To właśnie takie mieszkania najbardziej korzystały z programów „rodzina na swoim” i „mieszkanie dla młodych”, i one też powinny stanieć najbardziej, gdy skończy się generowany przez nie popyt. Za dwa lata łatwiej będzie kupić mieszkanie – czy to na własne potrzeby, czy też pod kątem budowania przychodów na prywatnym funduszu emerytalnym.

Złote myśli

  • Program „Mieszkanie dla młodych powoli dobiega końca. Wkorzystano już całą pulę na 2016 rok i połowę środków na 2017 rok. Na początku 2017 i 2018 roku będzie jeszcze do wykorzystania trochę środków, ale dofinansowania wkładu własnego będą nieporównanie mniejsze.
  • W tym roku aby wziąć kredyt hipoteczny, trzeba mieć 15% wkładu własnego. Od 2017 roku banki będą wymagać 20%. W efekcie jeszcze bardziej zmaleje popyt na mieszkania.
  • Oba czynniki powinny się przełożyć na spadki cen mieszkań. W szczególności spadać powinny ceny tych mieszkań, których ceny „pompowane” były przez programy rządowe: stosuinkowo nowe mieszkania z rynku wtórnego (ok. 10-15-letnie) i mieszkania od deweloperów.
  • Dzięki temu juz za dwa lata powinno być łatwiej kupić mieszkanie – zarówno dla siebie, jak i na wynajem.

Łatwiej i szybciej buduj prywatną emeryturę

Zapisując się na newsletter otrzymasz 10 darmowych kalkulatorów i jako pierwszy dostaniesz informacje o najnowszych artykułach. Korzystaj z podpowiedzi sprawdzonych rozwiązań, dzięki którym podejmiesz decyzję i zaczniesz budować prywatną emeryturę. Wpisz swoje imię i adres e-mail, a potem kliknij na poniższy przycisk:

Przeczytaj także:

Podziel się tym artykułem ze znajomymi! W tym celu kliknij w ikonkę po lewej stronie. Jeśli artykuł był dla Ciebie wartościowy, to bardzo proszę, abyś zostawił komentarz. A jeśli chcesz łatwiej oszczędzać czas i pieniądze, zajrzyj na stronę "Polecam".

1 Komentarz

  1. Dlatego myślę ze tego typu programy są niezwykle pomocne https://mdmprogram.com
    My sami się zamierzamy do skorzystania na 2018 rok. Warto jest prześledzić wszystko to co pomoże nam zakupić nowe mieszkanko.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie będzie opublikowany.