Kończy się wyścig po dopłaty z programu „mieszkanie dla młodych”. Pieniądze na 2017 rok już się skończyły i można już tylko rezerwować środki na mieszkania oddawane w 2018 roku. Tymczasem rząd ujawnił kilka założeń programu oszczędnościowych kont mieszkaniowych, który miałyby zastąpić „MDM”. Komentuję wygaszanie starego programu i wstępne założenia nowego. Zapraszam do lektury.

Koniec dopłat na 2017 rok

Najpierw fakty: zainteresowanie dofinansowaniem w programie MDM przekroczyło wszelkie oczekiwania. Środki przewidziane na 2017 roku wystarczyły dokładnie na miesiąc i skończyły się 31 stycznia:

Bank Gospodarstwa Krajowego od 1 lutego wstrzymuje przyjmowanie wniosków o dopłaty w ramach programu Mieszkanie dla Młodych z puli na 2017 roku.

Łączna kwota finansowego wsparcia wynikająca z wniosków nabywców o dofinansowanie wkładu własnego, przekazanych przez banki kredytujące do Banku Gospodarstwa Krajowego, z terminem wypłaty środków przypadającym w 2017 roku, osiągnęła równowartość 95 proc. kwoty zaplanowanej na wypłaty w ustawie budżetowej na rok 2017. Na finansowe wsparcie w 2017 roku w ramach rządowego programu MdM zarezerwowano 746 mln zł. Połowa tej puli została rozdysponowana już w pierwszej części 2016 roku, natomiast druga część środków została odblokowana z początkiem stycznia 2017 roku. (źródło)

Do wykorzystania są już tylko środki na zakup mieszkań z terminem odbioru w 2018 roku:

Natomiast przez cały czas BGK przyjmuje wnioski z limitu wypłat przypadających na 2018 r. […] Na 2018 r. pozostało jeszcze ponad 600 mln zł, z czego do zarezerwowania jeszcze w bieżącym roku ponad 220 mln zł. (źródło)

Przypominam, że przewidywałem taki scenariusz w pierwszej części artykułu „Koniec „mieszkań dla młodych” i co dalej? ”:

Na początku przyszłego roku powinniśmy zobaczyć ostatni boom na zakup mieszkań z rynku wtórnego (do wykorzystania będzie druga połowa środków zabudżetowanych na 2017 rok, z tym że nawet tą połową trzeba będzie podzielić się z deweloperami) i deweloperskiego (do wyczerpania połowy środków z puli na 2018 rok). Pieniądze powinny się skończyć dużo wcześniej niż w tym roku – zapewne gdzieś na wiosnę. Przez większość 2017 roku nie będzie żadnych dopłat. Potem historia powtórzy się na początku 2018 roku, tyle że pieniędzy będzie jeszcze mniej i skończą się już w pierwszym kwartale 2018 roku.

Wygląda na to, że moja obserwacja była trafna, z tym że nie doceniłem tego, jak szybko mogą się skończyć środki w programie MDM. Nie jestem już taki pewny, czy pieniędzy wystarczy do wiosny. Skoro ok. 350 milionów zł pozostających jeszcze z tegorocznej puli wydano w miesiąc, to ok. 200 milionów, które można jeszcze zarezerwować na przyszły rok, może się rozejść równie szybko.

Ocena programu

Pisałem juz o tym, że wygaszanie programu „Mieszkanie dla Młodych” przyjmuję z zadowoleniem. Z MDM jest trochę tak jak z programem „500+”: wybrani dostają kasę i się cieszą, a reszta za to płaci. Programy „Rodzina na Swoim” i „Mieszkanie dla Młodych” przez dekadę pompowały ceny nieruchomości. Ci, którzy dostali kasę w jednym z tych programów, uzyskali realne obniżenie ceny swojego mieszkania. Dla wszystkich pozostałych mieszkania były droższe, choć łatwo było tego nie zauważyć.

Dla jasności: uważam, że programy RnS i MDM były potrzebne. Pomimo wszystkich swoich wad (budowanie na obrzeżach miast ze słabą infrastrukturą, podtrzymywanie wysokich cen, nadmierne skupienie na deweloperach i bankach) doprowadziły do budowy tysięcy nowych mieszkań. Ale teraz czas wreszcie spuścić trochę powietrza z tego balona i skupić się na innych, zaniedbanych obszarach rynku nieruchomości. Przydałoby się promować najem (wraz z mobilnością zawodową) i położyć nacisk na budowę mieszkań komunalnych i socjalnych, które są obecnie w głębokiej zapaści.

Wpływ na cen mieszkań

W tym samy wpisie („Koniec „mieszkań dla młodych” i co dalej?”) przewidywałem spadek cen nieruchomości w ciągu dwóch lat w związku z osłabionym popytem. Zobaczymy, czy moja prognoza się sprawdzi. Wciąż jestem przekonany, że zakończenie „MDM” powinno się przełożyć na „spuszczenie powietrza” z cen nieruchomości. Raczej nie będą to wielkie spadki, ale powinniśmy zobaczyć ponownie przynajmniej ceny z 2013-2014 roku.

Pewności jednak nie mam, a to ze względu na skalę zakupów gotówkowych mieszkań w ostatnich latach. Np. ostatnio przeczytałem, że nawet 2/3 wartości transakcji w siedmiu największych miastach w Polsce to zakupy gotówkowe. Na takie zakupy zakończenie programu MDM nie będzie miało wpływu. „Klienci MDM” posiłkują się kredytem, bez którego mieszkania by nie kupili. Tymczasem „gotówkowicze” kredytu nie potrzebują i stać ich na zakup mieszkania niezależnie od istnienia bądż nie rządowych dopłat:

Najnowsze dane NBP o zakupach gotówkowych wskazują, że w trzecim kwartale 2016 r. udział takich transakcji na siedmiu wspomnianych rynkach deweloperskich (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk i Gdynia) wynosił ok. 65 proc. (źródło)

Kupowanie mieszkań za gotówkę na taką skalę można tłumaczyć niskimi stopami procentowymi. Ludzie zamożni, którzy jeszcze kilka-kilkanaście lat temu szukaliby inwestycji w bankach, dziś lokują pieniądze w nieruchomościach. Mieszkanie na wynajem może przynieść ok. 4-5% zwrotu rocznie nawet niedoświadczonemu inwestorowi, a specjaliści i doświadczeni z pewnością szukają dużo lepszych okazji. Na tym tle 2-3% oprocentowania lokat i depozytów wygląda bardzo blado. Jeśli ta dysproporcja utrzyma się w dłuższym okresie, to „gotówkowy” popyt na mieszkania powinien pozostać na wysokim poziomie.

Jeśli skala zakupów mieszkań za gotówkę utrzyma się albo wzrośnie, to może się tak zdarzyć, że związany z tym wzrost popytu zrównoważy i przewyższy spadek popytu „kredytowego” wspieranego dopłatami rządowymi. Z drugiej strony klienci gotówkowi mają lepszą pozycję do negocjowania cen i gotowi są zapłacić mniej od klientów, których zdolność do kupienia mieszkania zależy od wsparcia państwa. Jestem ciekaw, jak sytuacja się rozwinie, a tymczasem zakładam jednak, że koniec dopłat przełoży się na spadki cen.

Indywidualne Konta Mieszkaniowe

Tymczasem pojawiły się zapowiedzi, że środki, które dotychczas były zarezerwowane na program MDM, nie „wyparują” z budżetu, ale zostaną przeznaczone na dopłaty w ramach nowych prograsmów oszczędzania na cele mieszkaniowe. W związku z tym uczymy się nowego akronimu: IKM. W ramach tego programu wspierania mieszkalnictwa rząd zrezygnuje z podatku Belki od zysków. To zwolnienie miałoby być ograniczone do nieokreślonego jeszcze limitu rocznych wpłat, podobnie jak w IKE i IKZE; mogliby z niego korzystać wszyscy niezależnie od dochodów. Z kolei najbiedniejsi mieliby dodatkowo otrzymać od państwa „premie” za wytrwałość w oszczędzaniu, np. przez minimum 5 lat:

Zgodnie z zapowiedziami MIB, oszczędzać będzie można na różne cele mieszkaniowe: nie tylko na zakup czy budowę, ale także np. wkład własny przy zakupie nieruchomości na kredyt lub na wkład mieszkaniowy w spółdzielni. Oszczędności będzie można wykorzystać także na remont czy wykończenie mieszkania.

“Chcemy, żeby chętni mogli już od 2018 r. zakładać specjalne Indywidualne Konta Mieszkaniowe. A w 2019 r., po zakończeniu finansowania MdM ruszy dofinansowanie IKM. Chętni będą mogli oszczędzać na IKM zakładanych w bankach lub SKOK-ach” – podkreślił wiceminister.

“Oszczędności te, do wysokości określonej w ustawie, nie będą obciążone tzw. podatkiem Belki” – poinformował. “Dodatkowo, dla oszczędzających spełniających określone kryteria dochodowe i rodzinne zostanie przewidziane dodatkowe wsparcie z budżetu w formie premii doliczanej do salda oszczędności” – powiedział Smoliński. (PAP) (źródło)

Uważam, że kasy oszczędnościowe z preferencjami podatkowymi lub premiami to świetny pomysł na promowanie długoterminowego oszczędzania na cele mieszkanowe. Taka forma wsparcia jest bardziej sprawiedliwa niż RnS czy MdM. Dotychczasowe programy wspierały nielicznych bez żadnego względu na sytuację rodzinną czy majątkową, jednocześnie windując ceny dla wszystkich. Szczególnie uprzywilejowani byli mieszkańcy dużych miast, w których na dużą skalę działają deweloperzy, a wsparcie omijało szerokim łukiem mieszkańców prowincji. Kasy oszczędnościowe mogą wspierać wszystkich, ze szczególnym uwzględnieniem tych, którzy wsparcia najbardziej potrzebują.

Oczywiście diabeł tkwi w szczegółach, dlatego z niecierpliwością czekam na przedstawienie szczegółów projektu. Dużo będzie też zależeć od konkretnych ofert instytucji oferujących nowy produkt oszczędnościowy.

Złote myśli

  • Programy „Rodzina na Swoim” i „Mieszkanie dla Młodych” przez dekadę pompowały ceny nieruchomości. Ci, którzy dostali wsparcie w jednym z tych programów, uzyskali realne obniżenie ceny swojego mieszkania. Dla wszystkich pozostałych mieszkania były droższe.
  • Programy RnS i MDM były potrzebne. Pomimo wszystkich swoich wad (budowanie na obrzeżach miast ze słabą infrastrukturą, podtrzymywanie wysokich cen, nadmierne skupienie na deweloperach i bankach) doprowadziły do budowy tysięcy nowych mieszkań.
  • Jednak teraz czas skupić się na innych, zaniedbanych obszarach rynku nieruchomości. Przydałoby się promować najem (wraz z mobilnością zawodową) i położyć nacisk na budowę mieszkań komunalnych i socjalnych, które są obecnie w głębokiej zapaści.
  • Dobrym pomysłem jest również wspieranie oszczędzania na cele mieszkaniowe. Rząd ogłosił kilka założeń Indywidualnych Kont Mieszkaniowych (IKM), które miałyby spełniać tę funkcję. Założenia wyglądają bardzo dobrze, a z pełną oceną musimy poczekać na szczegóły.

Łatwiej i szybciej buduj prywatną emeryturę

Zapisując się na newsletter otrzymasz 10 darmowych kalkulatorów i jako pierwszy dostaniesz informacje o najnowszych artykułach. Korzystaj z podpowiedzi sprawdzonych rozwiązań, dzięki którym podejmiesz decyzję i zaczniesz budować prywatną emeryturę. Wpisz swoje imię i adres e-mail, a potem kliknij na poniższy przycisk:

Przeczytaj także:

Podziel się tym artykułem ze znajomymi! W tym celu kliknij w ikonkę po lewej stronie. Jeśli artykuł był dla Ciebie wartościowy, to bardzo proszę, abyś zostawił komentarz. A jeśli chcesz łatwiej oszczędzać czas i pieniądze, zajrzyj na stronę "Polecam".